Cuidados antes de adquirir um imóvel rural

Diante da alta das commodities oriundas do agronegócio, o investimento em imóveis rurais se tornou um grande negócio, seja para o investidor que irá produzir, ou mesmo para aquele investidor que aguardará o ganho com a valorização natural das terras.

Exemplo prático dos novos investimentos em terras é a região do MAPITOBA (região formada pelos Estados do Maranhão, Piauí, Tocantins e Bahia), onde a produção agrícola em grande escala, em imóveis acima de 20 e 30 mil hectares de áreas de lavouras, traduz o maciço investimento na produção agrícola. Essa região possui viabilidade técnica, econômica e ambiental e reúne investidores estrangeiros que há muito vêm adquirindo terras e cultivando-as. Mas nem tudo é caso de sucesso; sérios problemas são enfrentados nessa região.

O comprador de um imóvel rural deve encarar esta aquisição como um verdadeiro “processo de investigação”, pois o impulso e o entusiasmo pela iminente compra podem camuflar a realidade da situação jurídica deste, em alguns casos, maquiada pelo vendedor de má-fé.

Este processo de investigação deve ser completo, a fim de garantir a segurança jurídica necessária ao investimento e a execução de futuros projetos.

A realidade fundiária e ambiental no Brasil é muito variável de acordo com cada região. Como exemplo, podemos comparar a origem jurídica das terras do Estado do Tocantins com aquela do Estado da Bahia e verificar que, no primeiro os registros paroquiais não são reconhecidos e, no segundo, sim.

No Estado do Piauí, a lei estadual de regularização fundiária ainda não solucionou as inúmeras ações judiciais e a cultura da grilagem de terras que envolve principalmente a região do Cerrado Piauiense. Mas nem tudo é problema e, quase tudo tem solução.

Seria possível editar um manual de Direito Agrário para cada Estado da Federação, cada qual com suas particularidades e riscos para quem busca adquirir um imóvel rural. É incrível como nos deparamos com situações complexas e que geralmente podem causar prejuízos aos investidores.

De qualquer forma, alguns cuidados devem nortear um negócio de terras, devendo o comprador, primeiramente, ser bastante racional e deixar de lado a impulsividade que pode cegar a razão na realização do negócio em vista.

Segurança jurídica é o que se busca e para tanto, o comprador deve estar atento a ORIGEM do imóvel, que não se resolve ou esclarece simplesmente com certidões do Cartório de Registro de Imóveis, pois depende de outras análises junto aos órgãos fundiários. É preciso também que seja feito o estudo da cadeia dominial completa, comparar os limites físicos do imóvel e aqueles estabelecidos no memorial descritivo, consultar o IBAMA, ICMbio, FUNAI, IPHAN, INCRA, Fundação Palmares, órgãos estaduais do Meio Ambiente e Fundiário. Consultar também os vizinhos.l

Além disso, é necessária a análise da legislação ambiental estadual onde se situa o imóvel e verificar se o vendedor possui alguma autuação ou processo administrativo ou judicial que tenha como objeto o imóvel objeto da negociação. Como exigência, a certificação do georreferenciamento é importante para tornar mais segura a negociação, mas não garante que não haja irregularidades, pois o georreferenciamento não é prova de propriedade.

A partir do estudo completo do processo de investigação ainda deve ser realizada a análise fiscal, ambiental, previdenciária e judicial do imóvel, bem como do vendedor, a fim de pesquisar possíveis dívidas, ajuizadas ou não, ações que envolvam o imóvel ou o vendedor e que, futuramente, poderão comprometer a segurança do negócio.

Ainda sim, o comprador deverá analisar se o imóvel que pretende adquirir, aos olhos do INCRA, pode ou não ser classificado como improdutivo, pois o comprador “herdarᔠa (im) produtividade deixada pelo vendedor, no primeiro ano (12 meses) após a aquisição.

Tais aspectos, além daqueles contratuais, poderão tornar o negócio mais seguro, sendo que cada caso possui suas características e variações e, portanto, podem necessitar de outros cuidados. Previna-se!